chi phi xay khach san 7 tang: phan tich chuyen sau va du toan toan dien

Xây dựng khách sạn 7 tầng là một quyết định đầu tư quy mô lớn, thường hướng đến tiêu chuẩn 3 sao trở lên với số lượng phòng từ 25 đến 40 phòng. Quy mô này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về vốn, pháp lý, và đặc biệt là giải pháp kết cấu cũng như hệ thống kỹ thuật phức tạp hơn nhiều so với khách sạn mini.

Bài viết này sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện về chi phí xây khách sạn 7 tầng, bao gồm phương pháp tính toán, dự toán chi tiết các hạng mục, và phân tích các yếu tố then chốt ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư.

1. Phương Pháp Dự Toán Sơ Bộ Chi phí Xây Khách Sạn 7 Tầng

Tương tự như mọi công trình khác, chi phí xây dựng khách sạn 7 tầng được tính dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng nhân với đơn giá thi công trọn gói trên mỗi mét vuông.

1.1. Ước tính Tổng Diện tích Sàn Xây dựng

Giả định một khách sạn 7 tầng, tiêu chuẩn 3 sao, được xây dựng trên diện tích đất 150 m2 (10m×15m) và có 1 tầng hầm.

Hạng mục Tính diện tích	Tỷ lệ Tính Chi phí	Diện tích Tính toán (m2)
Móng	30%−50% diện tích đất	45 m2−75 m2
Tầng Hầm	150%−200% diện tích đất	225 m2−300 m2
Tầng Trệt (Lễ tân, Sảnh)	100% diện tích đất	150 m2
Các Tầng Lầu (Lầu 2 đến Lầu 6)	5 Tầng ×100% diện tích đất	750 m2
Tầng Thượng/Tum (Phục vụ, Mái)	50% diện tích đất	75 m2
Tổng Sàn Xây dựng (Sơ bộ):		≈1.245 m2−1.350 m2

Xuất sang Trang tính

[Sử dụng 1.300 m2 cho dự toán mẫu tiêu chuẩn 3 sao]

Xem thêm: Chi phí xây dựng khách sạn

1.2. Đơn giá Thi công Trọn gói Khách sạn 3 Sao/m$^2$

Khách sạn cao tầng yêu cầu kết cấu chịu lực phức tạp và hệ thống kỹ thuật đồng bộ, do đó đơn giá xây dựng/m$^2$ thường cao hơn đáng kể so với nhà phố thông thường.

Tiêu chuẩn Khách sạn	Đơn giá/m$^2$ (VNĐ)	Tổng Chi phí Sơ bộ cho 1.300m2 (Tỷ VNĐ)
Gói Tiêu chuẩn 2 Sao	7.000.000−9.000.000	9,1−11,7 Tỷ
Gói Phổ thông 3 Sao	9.500.000−12.000.000	12,35−15,6 Tỷ
Gói Cao cấp 3 Sao (4 Sao)	13.000.000−16.000.000	16,9−20,8 Tỷ

Xuất sang Trang tính

Lưu ý: Đơn giá trên bao gồm Xây thô, Hoàn thiện cơ bản, Hệ thống M&E, và Nội thất cơ bản. Đây là con số tham khảo và có thể biến động lớn theo thời điểm và vị trí.

2. Phân Tích Chi phí Theo Hạng mục Chi tiết

Dự toán chi phí khách sạn 7 tầng sẽ được chia thành 4 nhóm chính, sử dụng mức Gói Phổ thông 3 Sao làm cơ sở.

2.1. Chi phí Thiết kế và Pháp lý (Chiếm 1%−3% Tổng mức đầu tư)

Khách sạn 7 tầng yêu cầu hồ sơ thiết kế và pháp lý phức tạp, bao gồm cả thiết kế PCCC chuyên sâu và thẩm duyệt kết cấu.

Hạng mục	Chi phí ước tính	Ghi chú
Thiết kế Kiến trúc/Kết cấu	160.000−200.000 VNĐ/m2	1.300m2×180.000=234 triệu
Thiết kế Nội thất (3D + Kỹ thuật)	180.000−250.000 VNĐ/m2	1.300m2×200.000=260 triệu
Giấy phép Xây dựng & PCCC	150 triệu−300 triệu	Bao gồm phí thẩm duyệt PCCC
Tổng Chi phí Thiết kế/Pháp lý:	≈644 triệu−794 triệu

Xuất sang Trang tính

2.2. Chi phí Xây thô và Hoàn thiện Cơ bản (Chiếm 55%−65% Chi phí Xây dựng)

• Chi phí Xây thô (Bao gồm nhân công hoàn thiện): 3.800.000−4.500.000 VNĐ/m2.

  • Đặc thù: Chi phí móng cọc sẽ chiếm tỷ trọng rất lớn do phải chịu tải trọng 7 tầng.

  • Ước tính: 1.300 m2×4.150.000=5,4 Tỷ VNĐ.

• Chi phí Hoàn thiện Cơ bản: 3.500.000−5.000.000 VNĐ/m2.

  • Ước tính: 1.300 m2×4.250.000=5,525 Tỷ VNĐ.

Tổng Chi phí Xây dựng (Thô + Hoàn thiện): ≈10,925 Tỷ VNĐ.

2.3. Chi phí Hệ thống Kỹ thuật (M&E) Chuyên dụng (Chiếm 10%−15% Tổng mức đầu tư)

Quy mô 7 tầng bắt buộc phải có hệ thống M&E chuyên nghiệp, phức tạp hơn nhiều.

Hạng mục	Chi phí Ước tính	Ghi chú
Thang máy	700 triệu−1,2 Tỷ	1−2 thang máy tốc độ cao, tải trọng 450kg - 650kg.
Hệ thống Điều hòa Trung tâm/Multi	1,2 Tỷ - 2,0 Tỷ	Hệ thống VRV/VRF hoặc Multi công suất lớn cho khu vực chung và phòng nghỉ.
Hệ thống PCCC Chuyên nghiệp	700 triệu−1,5 Tỷ	Bơm, bể nước chữa cháy, sprinkler tự động, báo cháy địa chỉ.
Hệ thống Nước nóng Trung tâm	250 triệu−500 triệu	Heat Pump công suất lớn.
Tổng M&E Chuyên dụng:	≈2,85 Tỷ - 5,2 Tỷ VNĐ

Xuất sang Trang tính

2.4. Chi phí Nội thất Rời và Trang thiết bị (FF&E)

Với ≈30 - 40 phòng, chi phí nội thất rời chiếm tỷ trọng cao.

• Đơn giá/Phòng (3 sao): 80 triệu−150 triệu  VNĐ/phoˋng.

• Giả định: Khách sạn 35 phòng.

  • Chi phí Nội thất Phòng: 35 phoˋng×110 triệu/phoˋng=3,85 Tỷ VNĐ.

• Nội thất Khu vực Chung (Sảnh, Nhà hàng, Phòng Gym): 800 triệu−1,5 Tỷ.

  • Tổng Chi phí FF&E: ≈4,65 Tỷ - 5,35 Tỷ VNĐ.

Xem thêm: Báo giá thiết kế thi công nội thất khách sạn

3. Tổng Dự toán Chi phí Xây khách sạn 7 Tầng (Tiêu chuẩn 3 Sao)

Hạng mục Chi phí	Chi phí (Tỷ VNĐ)	Tỷ lệ (%)
1. Thiết kế và Pháp lý	0,7	3,5%
2. Xây thô và Hoàn thiện Cơ bản	10,9	54,5%
3. Hệ thống Kỹ thuật Chuyên dụng (M&E)	3,5	17,5%
4. Nội thất Rời và Trang thiết bị (FF&E)	4,9	24,5%
Tổng Chi phí Xây dựng + Trang thiết bị	≈20,0 Tỷ VNĐ	100%
5. Chi phí Dự phòng (10% Tổng Chi phí)	2,0 Tỷ VNĐ
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU (Không bao gồm tiền đất)	≈22,0 Tỷ VNĐ

Xuất sang Trang tính

Kết luận Dự toán: Chi phí xây dựng và trang bị một khách sạn 7 tầng, tiêu chuẩn 3 sao, có thể dao động trong khoảng 18 Tỷ đến 25 Tỷ VNĐ tùy thuộc vào diện tích sàn, tiêu chuẩn sao và mức độ đầu tư vào vật liệu nội thất cao cấp.

4. Các Yếu tố Quyết định Chi phí Xây Khách sạn 7 Tầng

Đối với công trình cao tầng, chi phí chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đặc thù sau:

4.1. Giải pháp Móng và Địa chất Công trình

Đây là yếu tố quan trọng và tốn kém nhất trong xây dựng cao tầng, thường chiếm 15%−25% tổng chi phí xây thô.

• Địa chất Yếu: Nếu đất nền yếu (gần sông, biển), cần sử dụng giải pháp móng cọc khoan nhồi sâu, phức tạp, làm đội chi phí lên rất nhiều (200%−300% so với móng băng thông thường).

• Có Tầng Hầm: Thi công tầng hầm làm tăng 150%−200% chi phí diện tích sàn tầng đó do yêu cầu chống thấm, hố thang máy, và biện pháp chống sạt lở.

4.2. Tiêu chuẩn và Hệ thống Kỹ thuật (M&E)

Khách sạn 7 tầng bắt buộc phải đáp ứng tiêu chuẩn PCCC và Thang máy.

• PCCC Bắt buộc: Hệ thống PCCC tự động (Sprinkler), chuông báo cháy địa chỉ, hệ thống hút khói, và buồng thang chống cháy. Chi phí này chiếm một tỷ trọng lớn và không thể cắt giảm.

• Thang máy: 2 thang máy là yêu cầu tối thiểu cho khách sạn trên 30 phòng. Việc lựa chọn thương hiệu (Thang máy nhập khẩu hay liên doanh) ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư ban đầu và bảo trì.

4.3. Chất lượng Vật tư Hoàn thiện và Nội thất

• Phong cách Thiết kế: Phong cách Cổ điển/Tân cổ điển yêu cầu vật liệu trang trí, phào chỉ và nội thất tinh xảo hơn, làm tăng chi phí hoàn thiện nội thất ≈15%−30% so với phong cách Hiện đại tối giản.

• Đồ nội thất Rời: Đối với khách sạn 3 sao trở lên, yêu cầu về chất lượng nội thất gỗ, đồ vải và thiết bị vệ sinh cao cấp hơn (ví dụ: bồn tắm, vách kính cường lực) làm tăng đáng kể chi phí FF&E/phòng.

4.4. Đơn vị Thiết kế và Thi công

• Kinh nghiệm Nhà thầu: Khách sạn 7 tầng là công trình phức tạp, cần đơn vị thi công có kinh nghiệm trong xây dựng cao tầng. Việc lựa chọn nhà thầu uy tín giúp tối ưu hóa kết cấu, giảm thiểu chi phí phát sinh và đảm bảo tiến độ công trình.

• Hợp đồng Thiết kế - Thi công Trọn gói: Nhiều đơn vị cung cấp gói trọn gói với mức giá chiết khấu phí thiết kế, giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian quản lý và tối ưu hóa chi phí chung.

Xây dựng khách sạn 7 tầng là một dự án đòi hỏi vốn đầu tư lớn, nhưng tiềm năng lợi nhuận cao do khai thác được tối đa diện tích đất. Việc nắm vững các hạng mục chi phí và kiểm soát chặt chẽ các yếu tố đặc thù của công trình cao tầng sẽ là chìa khóa để đảm bảo thành công của dự án.